Los números de una VPO/VPP

Una de las cosas que más he aprendido en este viaje que inicié con Viviendea es a conocer los números reales de una promoción.

¿Por qué no se ha ejecutado #vivienda de protección Oficial/Pública durante muchos años?

La respuesta es sencilla. No era viable.

¿Lo es hoy?

Vamos con ello:

Primero lo difícil. El coste de construcción.

De las últimas ofertas que nos han pasado, hemos podido comprobar que el PEM medio en #Valencia ya pasa de los 1.000€.

Una constructora, para un proyecto llave en mano, difícilmente pasará una oferta (PEC) por debajo de los 1.250€/m2.

Y te la juegas.

Como sólo estamos jugando, sigamos con ese número.

Vamos con los técnicos:

Arquitecto:

3.000 €/vivienda, proyecto sencillo y no vas a obra hasta decidir el zaguán 4.000€/vivienda, da para algo más y alguna visita de obra más allá del zaguán 5.000€/vivienda, empieza a ser un buen número que difícilmente verás.

Para una vivienda de 90 m2 útiles, tendremos 120 m2 construidos con elementos comunes.

1,33 de coeficiente.

Si eres una gran arquitecto y en tus proyectos las medianeras son de papel de fumar y los tabiques de yeso laminado son de 78 mm exactos quizá lo bajes.

Quizá, además, necesites suerte luego en la obra.

Cogiendo el precio medio, nos da 33,5 €/m2 para el arquitecto.

Vamos con el arquitecto técnico (¿He oído aparejador?).

1.000€/vivienda, firmo y alguna visitilla 1.500€/vivienda, mejor control de obra. 2.000€/vivienda, una buena dirección de ejecución

Otra vez, punto medio. Son 12,5 €/m2.

Los dos suman 50€/m2

La ingeniería:

250€/v me hacen el proyecto y no voy a obra 500€/v hago el proyecto y no voy a obra 750€/v hago bien el proyecto y no voy a obra

Y hagas lo que hagas, el instalador te cambiará el proyecto

Así que sumemos otros 5 €/m2

En cuanto a los gastos de licencias, Tasas, ICIOs, AJD’s y otros, algunos bonificados, redondeemos a 120 €/m2

Con los gastos financieros, con un optimista 4,5% de interés, podemos sumar otros 120€/m2.

Nos faltan los gastos generales de la promotora, unos 52€/m2 y los gastos de comercialización, unos 36 €/m2.

Ambos, redondeando, 90 €/m2.

¿Sumamos? Venga:

1.250 + 55 + 120 + 120 + 90 = 1.635 €/m2

Y falta el suelo.

El mercado ahora mismo está “pidiendo” 250 €/m2 de repercusión en los solares de VPO/VPP.

Añadámoslo: 1.635 + 250 = 1.885 €/m2

El módulo de venta actualmente está en 2.400 €/m2 de superficie útil. Así que pasándolo a superficie construida con elementos comunes da un módulo de 1.805 €/m2

Ese déficit se compensa con la venta de garajes y anejos.

Y poco más.

Un gran riesgo para ganar una gestión.

Por eso verás muchas promociones de VPO/VPP en régimen de cooperativa. Porque no da más margen que el de una gestión.

Eso sí, cuidado con que no “tosa” nadie.

O veremos promociones de VPO cuyo módulo lo tienen que corregir los propios compradores.

Vaya, las personas solucionando por si mismas las deficiencias de la administración pública…

… como la vida misma.